Quando compriamo un immobile, in particolare la nostra futura abitazione è possibile che l' entusiasmo ci giochi brutti tiri e ci faccia essere poco prudenti.
Di seguito leggerete le 5 cose che dovrete assolutamente conoscere prima di passare alla firma dell' atto.
1 CONFORMITA' CATASTALE
Il Catasto è un registro presso il quale si elencano, descrivono e registrano tutti gli immobili. Nome del possessore, il titolo da cui deriva la proprietà , la rendita sulla quale sono ricavate le imposte, sono alcuni degli aspetti che dovremo verificare insieme alla corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi.
Se non ci si affida ad un tecnico questi aspetti passano in secondo piano, solitamente ci si accorge sempre in un secondo momento di quella piccola....difformità .
Esempio?
...Hai mai fatto il gioco delle differenze nella settimana enigmistica?
Sì, vero?
E riesci sempre a trovare le differenze!
Bene, qua oltre le differenze ci sono anche le dimensioni minime di legge da rispettare, i requisiti illuminotecnici e di areazione, i requisiti igienico-sanitari.
Il prezzo di compravendita potrebbe variare se l' immobile non fosse conforme, l' atto di compravendita potrebbe essere nullo, prima di vendere o acquistare rivolgiti ad un tecnico.
Ecco che entra in gioco la conformità urbanistica.
2 CONFORMITA' URBANISTICA
Chi ha già acquistato un immobile ci è sicuramente già passato. Ci ritroviamo in mano una piantina ( catastale) , bene o male ci sembra che il disegno corrisponda a quello che stiamo acquistando e veniamo rassicurati che pertanto non ci sono irregolarità .
STOP.... La Conformità Urbanistica è un altra cosa, la piantina catastale non ci dice se l' immobile che stiamo acquisendo è urbanisticamente in regola, il catasto non è probatorio e non ci da informazioni se anche presso l' ufficio tecnico comunale troveremo la stessa identica situazione; potremmo rischiare di acquisire un immobile conforme da punto di vista catastale ma non conforme dal punto di vista urbanistico e pertanto ci dovremmo accollare gli oneri necessari per sanarlo.
Prima di acquistare verifichiamo se l' immobile sia in regola e possieda tutti i requisiti per essere liberamente commercializzato.
Se firmiamo l' atto di compravendita con una prefattibilità positiva sull' erogazione del mutuo da parte dell' istituto di credito e successivamente il perito della banca trova delle irregolarità ?
Capita più frequentemente di quanto possiate immaginare.
Sarà un caso questa verifica stia pian piano diventando prassi negli atti di compravendita in ogni regione?
3 VERIFICA DEL TITOLO DI PROPRIETA'
Il promittente venditore deve essere il legittimo proprietario. Deve necessariamente avere un valido atto di acquisto...facile no?
Nella stragrande maggioranza dei casi siamo ben assistiti da notai e/o agenti immobiliari quindi non mi preoccuperei....ma la supercazzola è sempre dietro l' angolo.
Esempio?....Uno a caso, il diritto di prelazione che l' istituto delle case popolari vanta entro un certo lasso di tempo sull'immobile che precedentemente le apparteneva.
4 ASPETTI CONDOMINIALI
Non si tratta esclusivamente della verifica delle eventuali pendenze del vecchio proprietario nei confronti del condominio, ma più segnatamente di cosa permette il regolamento condominiali e delle spese che vi potreste trovare ad affrontare di lì a pochi anni. Balconi, guaine impermeabilizzanti, ripristino intonaci ammalorati, tinteggiature sono tra i lavori più frequenti e visibili ad occhio nudo.
Inoltre nel caso in cui volessimo modificare la destinazione d' uso dell' immobile che andiamo ad acquistare siamo sicuri che il regolamento lo preveda?
5 CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI e APE
Il vecchio proprietario ha rifatto tutti gli impianti con una persona di fiducia pochi anni fa stia tranquillo!...."tranquillo" ormai è morto, occorre verificare che esistano i certificati di conformità degli impianti, questi possono essere allegati all' agibilità o meno, per questo motivo se non dovessero esserci, dovremmo trovare degli impiantisti (la persona di fiducia se non l' ha prodotta allora difficilmente lo farà oggi! ) che ci forniscano una dichiarazione sostitutiva, la Dichiarazione di Rispondenza, ovvero che l' impianto installato risponda alle norme vigenti in materia di impianti (D.M. 37/2008).
Secondo voi è una questione di poco conto?
Voi certifichereste mai il lavoro di qualcun'altro?
L' attestato di prestazione energetica, APE è obbligatorio nel passaggio di proprietà , salvo qualche eccezione legata alla destinazione d' uso e allo stato dell' immobile. Questo documento è importante in quanto ci indica il consumo annuo del nostro edificio, e ci da notizie su come sia costituito il suo involucro (isolamento), il suo impianto di riscaldamento/raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.
Questo documento deve essere rispondente allo stato dei luoghi perciò non fidatevi degli "Ape low cost" senza un sopralluogo adeguato....Fareste mai una diagnosi sul sistema cardiovascolare del vostro paziente prendendogli solo il polso?
PRIMA DI COMPRARE/VENDERE UN IMMOBILE CHIAMA PER AVERE LA SICUREZZA DI POSSEDERE TUTTA LA DOCUMENTAZIONE IN REGOLA.
Arch.Gianluca Nicoletti tel. 3479449066